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淮南市城镇房地产交易市场管理暂行办法

2006-10-29 20:40:54 中木在线【字号：大中小】阅读:

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（发布时期：1990-02-20）

　第一条　为了加强城镇房地产交易市场管理，维护房地产交易市场的正常秩序，保护公民、法人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市私有房屋管理条例》及有关规定，结合我市具体情况，制定本办法。

　第二条　市房地产管理局是我市城镇房地产交易市场的行政主管机关，其所属的房地产交易管理所具体负责房地产交易市场的管理工作。
　　工商行政管理、税务、物价、土地管理部门应按照各自的职责范围，对城镇房地产交易市场依法进行监督和管理。

　第三条　凡我市城镇范围内的全民、集体和个人所有的房产，在发生买卖、交换、赠与、抵押、典当等行为或者变更、转让与房产有关的土地使用权时，均应按照本办法到市房地产交易管理所办理交易手续。

　第四条　本办法所称“地产”是指与房产有关的宅基地、庭院和场地。“地产交易”是指因房屋产权的转移而引起的土地使用权的转移。
　　严禁以任何借口买卖土地。

　第五条　国家依法保护合法的房地产交易，禁止房地产私下交易或无证无照经营活动。

　第六条　市房地产交易管理所可以根据业务需要，在市内设立若干个固定的房地产交易市场从事城镇房地产交易经营活动。

　第七条　市房地产交易管理所的职责是：
　　（一）组织城镇房地产交易经营活动；
　　（二）提供房地产交易市场信息和有关房地产的法律、法规、政策咨询等服务；
　　（三）办理房地产价格（价值）评估；
　　（四）负责房地产勘测、丈量工作；
　　（五）承接办理房地产交易的委托代理业务；
　　（六）依法制止和查处非法房地产交易经营活动；
　　（七）办理房产买卖、交换、赠与、抵押、典当或者与房产有关的土地使用权的登记、鉴证和房屋产权变更、转移手续。

　第八条　进行房地产交易应当符合下列条件：
　　（一）房产权、土地使用权归属清楚，并有合法的产权、使用权证件；
　　（二）新建、改建、扩建和房屋的涉及继承、析产、分割、赠与、交换的房屋，须先按法定程序办妥产权登记、变更、转移手续后，方可出卖；
　　（三）单位自管房产的出卖或与房屋有关的土地使用权的转让，出卖或转让单位须提供县级以上主管部门和财政部门的批准文件；
　　（四）国家或地方财政拨款兴建或购买的房屋的出卖，须征得单位主管部门同意并报市房地产管理部门批准；
　　（五）出卖商品房屋，出卖方应具有经有关部门批准的房地产开发经营资格，持有工商行政管理机关核发的营业执照；
　　（六）出卖商品房屋，出卖方须按照物价部门核发的收费许可证规定的价格执行；
　　（七）出卖已出租的房屋，房屋所有人须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；
　　（八）出卖共有（含共同共有和存续期间内的按份共有）的房屋，出卖方须提供共有人同意出卖的证明书或委托书，在同等条件下，共有人有优先购买权；
　　（九）私人享受国家、单位补贴或以优惠价格购买的房屋居住满五年出售的，原补贴单位或房地产管理部门在同等条件下，有优先购买权。

　第九条　具有下列情况之一的，不得进行房地产交易：
　　（一）房产权、土地使用权未经确认或房产权、土地使用权纠纷未经处理的；
　　（二）违章自建、改建、扩建的房屋；
　　（三）限期要拆迁的房屋；
　　（四）租赁或借用的房屋及地产；
　　（五）经房地产仲裁机构裁决或人民法院裁定限制产权和使用权转移的房屋和地产。

　第十条　国家机关、社会团体、企事业单位不得购买或变相购买私有房屋。确需购买私有房屋的，须经县级以上人民政府批准。

　第十一条　房地产交易双方当事人，应按下列程序办理手续：
　　（一）出卖方应持身份证明和房屋所有权证件，到市房地产交易管理所申请填写《出卖转让申请表》。
　　（二）买方应持身份证明或上级主管部门批准购房的文书，到市房地产交易管理所申请填写《购买受让申请表》。
　　（三）交易活动采取买方、卖方当事人亲自履行的制度。亲自履行确有困难的，当事人可以委托代理人代理行使交易行为；接受委托的代理人须持有合法的委托授权书。
　　（四）买卖双方当事人应依法订立房产买卖或与房屋有关的土地使用权转让合同。市房地产交易管理所经审查认为必要时，出卖方或转让方当事人应在审批前登报声明出卖或转让。
　　（五）凡单位出卖给职工的房屋，买房者须持有个人与单位订立的合同书。

　第十二条　房地产交易双方当事人经协商达成成交协议，由房地产交易管理所审查同意，给予订立房产买卖契约（合同），并办理签证和产权转移手续。必要时，须向公证机关申请办理公证。
　　买方当事人凭房地产交易管理所的交易鉴证证明和房屋所有权证书到土地管理部门申请办理土地使用权变更、转移手续。土地管理部门应在收到当事人申请之日起十日内，予以办妥土地使用权证书。

　第十三条　房屋一经出卖，与房屋有关的土地使用职同时转移。
　　同一建筑物分割转让的，各房产所有人按房产比例享有土地使用权；同一建筑物占用的土地，其使用整体不可分割转让。

　第十四条　房地产交易市场实行国家定价、国家指导价和市场调节价三种形式。物价和房地产管理部门应会同有关部门根据有关规定，制定《淮南市房地产价格评估标准》，报市政府批准后执行。

　第十五条　房地产交易，应申报房地产交易管理所进行价格评估。未经房地产交易管理所进行价格评估的，不予办理立契、鉴证和房屋产权或土地使用权转移手续。

　第十六条　买卖私有房屋，允许在市房地产交易管理所评估价的基础上浮动，但成交价最高不得高于评估价的百分之五十。对超出评估价的部分须缴纳百分之二十的超标费。
　　单位购买私有房屋，其成交价每超过评估价的百分之十，递增百分之五的超标费。
　　超标费由买卖双方当事人平均负担。

　第十七条　房地产交易双方当事人应按下列标准缴纳契税、估价费和鉴证手续管理费。
　　（一）契税标准
　　（１）私房买卖、赠与按房产价的百分之六征收，由买方和受赠方缴纳；
　　（２）单位之间的房屋买卖按成交价的百分之四征收，由买方缴纳；
　　（３）单位购买商品房分配给职工的，由其单位按房产价的百分之四缴纳；
　　（４）私人购买新建的商品房和单位出卖给职工的房屋以及通过银行办理外汇结算的房屋可免缴第一次契税；
　　（５）私有房屋的继承、分析免征契税；
　　（６）私有房屋的交换，相等部分免征契税，超出部分按百分之六征收，由受益人缴纳。
　　（二）估价费标准
　　房产估价费按成交价的百分之一由卖方缴纳。
　　（三）鉴证手续管理费标准
　　（１）买卖住宅房屋，按成交价的百分之二缴纳，由买卖双方平均负担；
　　（２）买卖非住宅房屋，按成交价的百分之三缴纳，由买卖双方平均负担；
　　（３）房产交换，按评估双方房产价值总和的百分之零点五缴纳，由交换双方平均负担；
　　（４）房产赠与，按评估的房产价格的百分之一缴纳，由受赠方负担。

　第十八条　违反本办法进行房地产交易的，除确认买卖无效、没收非法所得外，并处以交易双方房地产总价格（价值）百分之二至五的罚款，进行非法经纪活动的，视其情节轻重给予警告，没收非法所得、处以非法所得一至三倍的罚款；触犯刑律的，依法追究其刑事责任。
　　对隐瞒成交价格者，除没收其隐瞒金额外，并处以隐瞒金额一至五倍的罚款。

　第十九条　房地产交易管理工作人员违反本办法，严重失职、徇私舞弊、收受贿赂或侵害房地产交易当事人合法权益的，房地产管理机关应根据情节给予行政处分和经济处罚；触犯刑律的，依法追究其刑事责任。

　第二十条　当事人对处罚不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　第二十一条　我市行政区域内农民所有的房屋的买卖、交换、赠与、抵押、典当，可以根据国家有关规定，参照本办法办理。
　　凤台县的城镇房地产交易，可以根据本地的实际情况参照本办法执行。

　第二十二条　本办法由市房地产管理局负责解释。

　第二十三条　本办法自发布之日起施行。一九八七年八月二十六日市政府发布的《淮南市城镇房产交易管理暂行办法》同时废止。本办法与上级新规定相抵触的，按上级规定执行。